Les frais annexes à l'achat d'un bien immobilier

Le prix d’achat d’un bien immobilier ne se compose pas seulement du coût du bien en lui-même… D’autres frais sont en effet à prévoir à la marge : les commissions de vente, les taxes diverses et frais de notaire, bien sûr, mais aussi les coûts insoupçonnés qu’entraîne cette opération, comme ceux liés au changement de logement ou à l’imposition locale…

Hors du coût du crédit, variable qui est en fonction de chaque investissement et du profil de l’emprunteur, voici tout ce qu’il faut savoir sur les frais annexes, afin de pouvoir acheter sereinement et toute en connaissance de cause.

Les frais de commission

Il s’agit de la rémunération des intermédiaires lors de la vente. Les agences immobilières, bien sûr, mais aussi les notaires dans leur mission de négociation. Dans le cadre des agences immobilières, les commissions sont fixées librement. A vous de négocier ! Et de faire votre choix… Certaines n’hésitent pas à facturer jusqu’à 10 % de la valeur du bien, tandis que de nouvelles agences « low cost », qui se sont développées ces derniers temps, ne demandent quant à elles que 1 à 3 %. Ces frais doivent obligatoirement figurer en vitrine de l’établissement, apparaître de façon claire visible et lisible de l’extérieur par les clients. Leur montant doit en outre être facturé.

Ils sont en pratique payés par l’acheteur, mais peuvent aussi selon les cas l’être par le vendeur, voire les deux parties à la vente. Attention, comme le relève Paul Massé, dans son « Guide complet du logement 2012 », si le vendeur et l’agent immobilier ont convenu que l’acheteur aura à sa charge la commission, il doit en être fait mention dans le contrat de vente, par une clause le stipulant expressément. Le cas échéant, il est admis que l’acheteur est en droit de ne pas s’en acquitter.

Les frais "de notaire"

L’appellation est abusive, car elle comprend les honoraires du notaire stricto sensu et les taxes et impôts versés à l’Etat. Or, il s’agit bien de deux frais distincts.

Le notaire perçoit des honoraires pour la rédaction d’actes notariés et les actes qu’il accomplit vis-à-vis de l’administration, lesquels sont réglementés, par le décret du 17 février 2011 modifiant le décret du 8 mars 1978 « portant fixation du tarif des notaires ». Celui-ci fixe leur montant par tranches, via un barème progressif :

  • Jusqu’à 6 500€ : 4 %
  • De 6 500 à 17 000€ : 1,65 %
  • De 17 000 à 60 000€ : 1,10 %
  • Au-delà de 60 000€ : 0,825 %

La TVA sur ces frais est de 19,6 %. Il convient d’y ajouter d’autres frais liés aux actes accomplis vis-à-vis de l’administration.

En pratique, l’outil de simulation de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) estime que pour un immeuble ancien coûtant 300 000 euros, le total des émoluments TTC du notaire représentent 4 500 euros environ, soit 1,5 % du montant total, hors droits et taxes payables à l’Etat.

Notons enfin que l’acheteur règlera une somme correspondant au salaire du conservateur des Hypothèques ainsi que les droits de timbre.

Les diverses taxes

Ces informations concernent le cas où l’acheteur est un particulier et non une entreprise. Il convient de distinguer l'acquisition d'un bien ancien d'un bien neuf, ou encore d'un terrain :

  • Si vous achetez un immeuble ancien : les prélèvements comprennent la taxe départementale de publicité foncière, la taxe communale ainsi que les frais d’assiette et de recouvrement. Ce qui représente au total une imposition de 5,09 %.
  • Si vous achetez dans le neuf, la TVA à 19,60 % s'appliquera. A noter que celle-ci est le plus souvent incluse dans le prix de vente. L’acheteur sera également tributaire d’une taxe de publicité foncière qui représente 0,60 % du prix de vente HT.
  • Si vous achetez un terrain à bâtir : Les droits de mutation sont dans ce cas de 5,09 %.

Dans tous les cas, il est également important de s’enquérir du montant des impôts locaux, ce qui peut permettre d’éviter les « mauvaises surprises » de la part du fisc : taxe d'habitation, taxe foncière et taxe d'enlèvement des ordures ménagères, dont les montants varient selon les municipalités.

Les charges et dépenses en énergie

L'achat d'un appartement en copropriété nécessite des charges, liées au fonctionnement et à l'entretien de l'immeuble, que vous devrez supporter. Pensez à demander leur niveau lors de votre achat.

Des données existent sur le niveau moyen et l'évolution des charges de copropriété en France : les observatoires de l'Association des responsables de copropriété (ARC), groupement de copropriétaires, et de l'Union des syndicats de l'immobilier (UNIS), qui font foi en la matière. Ils aboutissent à des constats différents, car ils tiennent compte de différents critères. Faites vos choix !

Enfin, le Diagnostic de performance énergétique, désormais obligatoire dans toute transaction immobilière, vous renseignera sur la consommation du bien en énergie. Prenez soin avant d'acheter à bien regarder la petite étiquette, classée de A à G (du plus au moins énergivore), ce dernier nécessitant bien sûr les plus fortes dépenses en chauffage ou en climatisation.

Les frais d'assurance-habitation

L'assurance multirisque-habitation (MRH), bien que pas obligatoire pour les propriétaires, est vivement recommandée. Car vous en serez pour vos frais si votre responsabilité est engagée dans un sinistre lié au logement : incendie, dégât des eaux... . Des comparateurs d'assurance existent, afin de choisir celle qui convient le mieux à votre habitat. Un domaine où vous pourrez faire jouer la concurrence !

Les frais de déménagement

Ces frais sont souvent oubliés, car pas liés directement au bien, mais peuvent être importants. Faire appel à des amis ou de la famille en réduit nécessairement les coûts. Comptez autour de 500 euros pour déménager les meubles d’une surface de 70 m². Les services d’une entreprise de déménagement sont de coûts variables ; il existe par ailleurs des comparateurs de déménageurs en ligne de déménageurs.

Sachez que les éléments à prendre en compte sont la distance entre les deux immeubles, l’étage, le fait qu’il y ait un ascenseur ou non. Selon les tarifs en vigueur, il coûtera entre 2 500 et 3 500 euros pour une surface semblable.

Sachez enfin qu’il existe des entreprises de « garde-meubles mobiles », qui mettent à votre disposition des véhicules motorisés capables d’effectuer de grandes distances pour des déménagements du type Paris-Marseille !

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